MIL VIVIENDAS
El proyecto Mil Viviendas comenzó durante la gobernación de Luis Carlos Velásquez, con el fin de construir 980 viviendas de interés prioritario en 15 municipios de Caldas. Aunque el costo estimado inicial fue de $83,062 millones de pesos, incluyendo los lotes, hasta la fecha, después de desembolsar un poco más de $10,371 millones de recursos públicos, no se ha construido una sola de las 980 viviendas que eran la meta del proyecto, y las obras se encuentran suspendidas.
Aunque desarrollamos los pormenores del proyecto con mayor detalle a continuación, hay algunas consideraciones importantes que la CCC debe tener en cuenta respecto a lo ocurrido:
Hay que señalar que el Constructor Desarrollador llegó al proyecto por invitación privada. Los procesos de selección abiertos presentan ventajas en términos de transparencia, competencia, eficiencia y confianza pública. Por eso, instamos a las entidades gubernamentales a favorecer esa modalidad de selección al diseñar sus proyectos. Además, los procesos abiertos permiten la posibilidad de elevar alertas desde la ciudadanía a tiempo, evitando que las situaciones de riesgo de corrupción o ineficiencia se conozcan tarde, cuando el margen para corregir o solucionar es estrecho.
A la fecha, el Constructor Desarrollador no solo incumplió sus metas en el desarrollo de las obras del proyecto y los planes de contingencia acordados con la interventoría para subsanar esa situación, sino que también adeuda pagos por concepto de salarios y seguridad social por varios meses a más de 100 personas. Ese incumplimiento resulta inaceptable en un proyecto público de esta envergadura. La Gobernación de Caldas buscó la vinculación del Ministerio de Trabajo para manejar la situación, pero el modelo de aseguramiento de cualquier proyecto público debería estar diseñado para dar solución ágil y oportuna a las situaciones normalmente amparadas por las pólizas de cumplimiento.
Las personas que se presentaron como beneficiarias del proyecto necesitan información de primera mano sobre el estado del mismo. Para mantener la confianza de los ciudadanos y la credibilidad institucional, se requiere generar espacios de diálogo en los que sea posible explicar lo ocurrido y lo que se espera que ocurra, es decir, las intenciones de la Gobernación y las Alcaldías frente a la construcción de las viviendas, las condiciones que afectan sus decisiones y los plazos en que esas decisiones se llevarán a cabo.
¿Cómo se financiaba el proyecto?
La primera parte de la financiación la aportaban la Gobernación de Caldas y los municipios donde se construirían las viviendas así:
- 15 municipios de Caldas aportaban el lote (lo que incluye una importante gestión predial que no se valoró en el proyecto) y $10 millones por cada vivienda a edificar en su territorio.
- La Gobernación de Caldas aportaba $38,230 millones.
Con los dineros aportados por los municipios y el departamento de Caldas, se abrió en la Fiduciaria Central un Patrimonio Autónomo Matriz para la ejecución del proyecto. De ese patrimonio inicial salieron 2 patrimonios autónomos derivados: el primero para atender el proyecto del denominado grupo 1 y el segundo para atender el denominado grupo 2.
El grupo 1 correspondía a la construcción de viviendas en los municipios de Samaná, Pácora, Marquetalia, Salamina y Viterbo. Serían en total 312 viviendas, cuyo costo unitario estimado, a la fecha de terminación del proyecto, debía ser de aproximadamente $79 millones. Los valores depositados en el Patrimonio Derivado correspondiente fueron $10,817 millones provenientes de la Gobernación de Caldas y $3,120 millones por los aportes acumulados de los 5 municipios que constituyen el grupo.
El grupo 2 correspondía a la construcción de viviendas en los municipios de Filadelfia, Marmato, Palestina, Chinchiná, Victoria, Aguadas, Neira, Riosucio, Belalcázar y Samaná-Valencia. Serían en total 668 viviendas, con un costo unitario estimado a la fecha de terminación de aproximadamente $87 millones. Los valores depositados en el Patrimonio Derivado correspondiente fueron $27,413 millones provenientes de la Gobernación de Caldas y $8,000 millones por los aportes acumulados de los 10 municipios que constituyen el grupo.
La segunda parte de la financiación correspondería a la vinculación de otros 3 aportantes: el Constructor Desarrollador, el programa nacional Mi Casa Ya y los futuros propietarios de las viviendas. Sus condiciones de participación fueron las siguientes:
- El Constructor Desarrollador: Tenía la responsabilidad de aportar o gestionar los recursos necesarios para continuar las obras, hasta que pudiera recaudar el subsidio de vivienda proveniente del programa nacional Mi Casa Ya y los aportes de los futuros propietarios.
- Programa Nacional Mi Casa Ya: Iniciativa nacional que puede subsidiar la construcción de vivienda VIP (Vivienda de Interés Prioritario) una vez la obra para la que se solicita el apoyo haya alcanzado un 70% de avance.
- Beneficiarios para las viviendas construidas: 980 personas que debían cumplir con las condiciones requeridas en el proyecto para ser beneficiarias y conseguir la aprobación de una entidad bancaria para contraer un crédito hipotecario por valor de $5,500,000 en el momento en que se escritura la vivienda.
¿Cómo se repartían los roles y responsabilidades en el proyecto?
- El manejo de los recursos estaba a cargo del Comité Fiduciario, compuesto por 6 miembros con voz y voto: un representante de las secretarías de Vivienda, Planeación, Hacienda y Jurídica, más un representante del Gobernador, otro del Constructor Desarrollador y, por último, un representante de la Fiduciaria Central con voz pero sin voto. Es el órgano administrativo del patrimonio autónomo en el que se depositan todos los recursos del proyecto.
- El Constructor Desarrollador era el único responsable del desarrollo constructivo del proyecto, llevando a cabo la construcción total de las obras por su cuenta y riesgo, de acuerdo con los términos estipulados en el proceso de selección.
- La Fiduciaria Central es una figura importante en el proyecto, no solo por invertir y administrar los recursos, sino también porque, como vocera del fideicomiso, asume la administración y titularidad jurídica de los bienes inmuebles y los recursos que se le transfieran para su inversión. Es la entidad que permite el desarrollo del proyecto y transfiere las viviendas terminadas a los compradores beneficiarios de acuerdo con las instrucciones del Comité Fiduciario.
¿Cómo fue la selección de los actores involucrados?
La selección del Constructor Desarrollador se realizó a través de invitación privada, modalidad de selección contemplada en el Manual Operativo del Patrimonio Autónomo Matriz Vivienda Gobernación de Caldas y sus Patrimonios Autónomos Derivados, en los términos del régimen de derecho aplicable a esta clase de proyectos conforme a lo regulado por la Ley 1537 de 2012 – artículos 6 y 20.
Los interventores también fueron seleccionados en un proceso de invitación privada, con la misma justificación legal que en la selección del Constructor Desarrollador.
En el caso de la fiduciaria, se invitó a participar en la presentación formal de una oferta encaminada a la celebración de un Contrato de Fiducia Mercantil a las diferentes fiduciarias con manejo del modelo fiduciario requerido para el cumplimiento del objeto buscado. Posteriormente, en los términos señalados, diferentes fiduciarias enviaron sus observaciones de manera electrónica al correo designado para ello por la Secretaría de Vivienda para su aclaración y respuesta. Lo anterior dio lugar a la proyección de una adenda modificatoria y, posteriormente, una adenda integral, con la cual se establecieron las condiciones del proceso de selección que permitió la elección del administrador fiduciario que cumplió con los términos de referencia establecidos.
Aseguramiento del Contrato:
El aseguramiento del contrato tiene un carácter mixto, compuesto por póliza de responsabilidad civil extracontractual y fianzas para los demás riesgos contractuales, de la siguiente manera:
- Fianzas:
- Cumplimiento
- Pago de salarios y prestaciones
- Estabilidad
- Anticipo
- Pólizas:
- Ambiental
- Responsabilidad civil extracontractual
Desarrollo del proyecto por grupo:
- Grupo 1:
- Cantidad de viviendas: 312
- Municipios que conforman el grupo: Samaná, Pácora, Marquetalia, Salamina y Viterbo
- Situación especial: El primer Constructor Desarrollador seleccionado se retiró y su contrato se cedió al Constructor Desarrollador del grupo 2. Recibe el contrato del grupo 1 sin ajustes frente al contrato o responsabilidades.
- Constructor Desarrollador: Consorcio Desarrollo Viviendas Caldas. Representante legal: Amaury Antonio Cabaleiro
- Interventor: Consorcio Caldas 2022. Representante legal: Ricardo Rojas Parra
- Egresos por grupo por concepto de obra: Anticipo: Ninguno; Actas parciales: Ninguno
- Egresos por grupo por otros conceptos: Fiduciarios: Ninguno; Gravámenes: $1,457; Retenciones: $40,248; Gastos notariales: $331,707
- Principales fechas en el proyecto: Primer Constructor Desarrollador: Acta de inicio: 06/09/22; Terminación bilateral: 06/01/23; Segundo Constructor Desarrollador: Contrato de cesión: 28/02/23; Acta de reinicio: 09/10/2023; Aprobación de la programación de la obra: 09/10/23; Terminación bilateral: 10/04/2024
- Porcentaje de obra ejecutado a la finalización del proyecto: 1.40%
- Grupo 2:
- Cantidad de viviendas: 668
- Municipios que conforman el grupo: Filadelfia, Marmato, Palestina, Chinchiná, Victoria, Aguadas, Neira, Riosucio, Belalcázar y Samaná-Valencia.
- Constructor Desarrollador: Consorcio Desarrollo Viviendas Caldas. Representante legal: Amaury Antonio Cabaleiro
- Interventor: Consorcio Interventoría Caldas 680. Representante legal: Jesús Enrique Vargas Rodríguez
- Egresos por grupo por concepto de obra: Anticipo: $7,527,597,831; Actas parciales: $2,851,744,088
- Egresos por grupo por concepto de interventoría: Anticipo: $686,715,275; Actas parciales: $305,226,424
- Egresos por grupo por otros conceptos: Fiduciarios: $1,000,001; Gravámenes: $32,919,956; Retenciones: $35,393,983; Gastos notariales: $1,448,892
- Principales fechas en el proyecto: Acta de inicio: 11/05/2023; Fecha de terminación: 01/06/2024
- Porcentaje de obra ejecutado a la finalización del proyecto: 9.69%
En los proyectos de ambos grupos se realizaron las actividades establecidas por el Manual Operativo para tratar de “desatascar la ejecución” del proyecto: mesas de trabajo, comités, notificaciones. Sin embargo, se cancelaron los proyectos de ambos grupos, con situaciones de atraso en el pago de salarios y prestaciones sociales (situación que requirió la vinculación del Ministerio de Trabajo), el incumplimiento de los planes de contingencia y el acompañamiento concomitante de la Contraloría General de la República Provincial.
En el grupo 1, el Constructor Desarrollador solicitó a la fiduciaria central y a la Gobernación de Caldas la liquidación y terminación del contrato, solicitud aceptada y tramitada en el Comité Técnico Fiduciario. Actualmente, en el caso del grupo 1, la Gobernación de Caldas inició el proceso de liquidación del contrato, la certificación del estado actual de las obras adelantadas, el proceso de cuidado y custodia de los predios y el estudio de alternativas para la reestructuración del proyecto.
En el grupo 2, la situación es más compleja. Aunque en la mesa técnica de trabajo realizada el 23 de mayo de 2024, con la participación del Constructor Desarrollador, la interventoría y la Gobernación, se establecieron los compromisos de depurar el listado de acreencias laborales y el pago de deudas, la entrega de la totalidad de insumos para legalizar el 100% del anticipo y la programación de la continuidad de la mesa técnica supeditada al cumplimiento de esos compromisos, no se cumplió con lo pactado. Esto dio lugar a la terminación por vencimiento del plazo contractual con ausencia total de actividades por parte del Constructor Desarrollador en los 10 frentes de obra.
El 4 de junio se anunció la presentación de una demanda arbitral por parte del Constructor Desarrollador ante la Cámara de Comercio de Manizales. El 11 de junio, la Gobernación y la interventoría se reunieron para definir el esquema de liquidación del contrato y comenzar la preparación de la estrategia jurídica de defensa